Что происходит?

А происходит следующее. В один далеко не прекрасный день жителям приватизированных квартир в доме начинают настойчиво звонить из жилконторы с предложением подписать бумажки на проведение в доме какого-нибудь ремонта.

В одних домах это может быть ремонт лифтов, в других – электропроводки или водопровода и т. д. Бумажки, которые людям предлагают подписать, называются так: «Решение собственника помещения на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома по адресу: г. Санкт-Петербург…».

Кроме того, эти бумажки являются приложением к чему-то (к чему именно – не написано). В них расписывается стоимость ремонта и говорится, что собственникам помещений надо будет оплатить 5% этой стоимости, которые нужно будет выплачивать частями в течение года дополнительно к квартплате. Но при этом людям ничего не говорят о том, что в конце тех бумажек содержатся два пункта, которые нам придется процитировать полностью:

«12. Принятие решения об оформлении права общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с оплатой работ по межеванию земельного участка за счет средств бюджета Санкт-Петербурга в случае принятия положительного решения о капитальном ремонте многоквартирного дома (данный вопрос рассматривается общим собранием при положительном решении о кап. ремонте в случае финансирования кап. ремонта из средств Фонда содействия реформированию ЖКХ). Оформить право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с оплатой работ по межеванию земельного участка за счет средств бюджета Санкт-Петербурга в случае принятия положительного решения о капитальном ремонте многоквартирного дома».

«13. Выбор уполномоченного лица для осуществления юридических и фактических действий, во исполнение решений, принятых настоящим общим собранием в т. ч. для осуществления действий, необходимых для формирования и проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, включая заключение договора на проведение работ по межеванию данного земельного участка с топогеодезической организацией, а также согласование границ и согласование ограничений этого земельного участка».

Вот такой замечательный ремонт получается – с межеванием (кстати, повторным межеванием) придомовой территории и с ограничением этой территории. Причем, с письменного согласия самих жителей. И нередко в эту бумажку уже заранее впечатывают фамилию, имя, отчество неведомого жильцам уполномоченного.

Все хорошо знают, что жилконторы десятилетиями отказываются заниматься ремонтом домов, ссылаясь на вечную нехватку средств. А тут вдруг они сами бегут в дома и, проявляя чудеса напористости, предлагают жителям подписаться на ремонт да еще и с повторным межеванием придомовой территории. Что же это за удивительный ремонт и откуда он взялся?

Федеральный Закон

«О фонде содействия реформированию

жилищно-коммунального хозяйства»

Началось с того, что 21 июля 2007 года в нашей стране был принят федеральный закон № 185-ФЗ «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». Фонд этот непростой. Он имеет статус государственной корпорации, а значит, недоступен для разных проверяющих органов. Фонду при его основании переданы на праве собственности 240 миллиардов (!) бюджетных, то есть наших с вами, рублей, с которыми он может делать, что захочет, не опасаясь лишних проверок. Из этих и других средств фонд по закону должен оказывать поддержку субъектам Федерации в капитальном ремонте жилья и расселении аварийного жилья (ст. 4).

Однако эта поддержка оказывается не просто так, а лишь при соблюдении весьма серьезных условий, длинный перечень которых изложен в главе 5 «Условия предоставления финансовой поддержки за счет средств Фонда» (ст. ст. 14-16), а также в ряде последующих статей. Смысл этих условий сводится к дальнейшей ускоренной коммерциализации сферы ЖКХ, развитию рынка жилья, прекращению субсидирования предприятий коммунальной отрасли, монетизации льгот по оплате жилья для граждан и дальнейшему росту жилищно-коммунальных тарифов.

Фактически получается следующее. Десятилетиями с населения собирают в виде квартплаты и иных поборов огромные средства, которые должны безусловно направляться на содержание и ремонт жилищ. И десятилетиями людям отказывают в проведении ремонтов, ссылаясь на якобы отсутствие средств, которые на самом деле давно и многократно собраны с жителей. Но вдруг вместо того, чтобы нормально и спокойно сделать положенный ремонт, эти народные средства сначала закачивают из бюджета в специально созданный фонд, а потом начинают настойчиво предлагать самому же народу и органам власти на местах, однако не просто так, а на очень серьезных условиях. Представьте, что кто-то вытащил из Вашего кармана Ваши деньги и, несмотря на Ваши требования, наотрез отказывается их вернуть на протяжении многих лет, уверяя, что денег нет; а потом вдруг сам начинает настойчиво предлагать Вам Ваши деньги, но не просто так, а на очень серьезных условиях. Именно это и происходит с деньгами, которыми оперирует Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства.

Одним из главных условий предоставления средств из фонда является долевое финансирование ремонтов (ст. 18). То есть фонд финансирует только часть ремонтных работ, а остальную часть должны финансировать субъекты Федерации и муниципальные образования. Причем их минимальная доля в финансировании определяется по сложной формуле (ст. 18 п. 3) и не может превышать 50%. Формула такова, что даже самый бедный субъект Федерации должен будет оплатить из своего скудного бюджета 20% стоимости работ.

Остальным субъектам Федерации придется оплатить долю значительно большую. (В связи с этим у нас был принят городской закон № 484-81 от 9 июля 2008 года «О предоставлении средств бюджета Санкт-Петербурга на финансирование проведения капитального ремонта многоквартирных домов, расположенных на территории Санкт-Петербурга».) А чтобы субъекты Федерации поменьше раздумывали и поскорее подключались к работе фонда, в законе написано следующее (ст. 17 ч. 3): «Фонд уточняет лимиты предоставления финансовой поддержки за счет средств Фонда, предусмотренные частью 1 настоящей статьи, после 1 января 2011 года.

При этом лимиты предоставления финансовой поддержки за счет средств Фонда, рассчитанные для субъектов Российской Федерации, которые до 1 января 2011 года не обратились в Фонд с заявками на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда или по заявкам которых до 1 января 2011 года не было принято решение о предоставлении финансовой поддержки за счет средств Фонда, распределяются Фондом на пропорциональное увеличение лимитов предоставления финансовой поддержки за счет средств Фонда, рассчитанных для других субъектов Российской Федерации».

Кроме того в ст. 20 п. 6 пп. 2 прописано, что собственники жилья должны оплатить не менее 5% стоимости ремонта. Почему именно 5%, а не 4% или 6%, и зачем вообще нужно их собирать, не объясняется никак. Видимо, сочли, что такую сумму можно собрать с людей достаточно легко, не вызывая социального взрыва.

В ФЗ № 185 можно прочитать еще много чего любопытного. Но нужно ясно понимать, что задачей фонда является именно реформирование ЖКХ, а ремонты – всего лишь приманка для наивных обывателей. Между прочим, весь этот закон написан на редкость сложным и запутанным языком, явно выделяющимся даже на фоне обычно тяжелого чиновно-юридического речекряка. Читать закон и разбираться в нем совсем не просто. Видимо, очень нужно было сделать так, чтобы как можно меньше людей смогло понять, что же там написано.

Последствия деятельности фонда

Деятельность Фонда по содействию реформированию ЖКХ стала одной из главных причин нынешней бюджетной и социальной напряженности на местах. Ведь местные органы власти, как мы уже сказали, должны будут оплатить от 20% до 50% стоимости ремонтов. Если сам фонд выделяет на них 240 млрд. рублей, то расходы субъектов Федерации и местного самоуправления на ремонты составят в целом по РФ никак не меньше 50 млрд. рублей. Но это будет только часть их расходов. Одновременно они должны раскошелиться на кадастровые работы, на разработку различных программ, на реорганизацию коммунальных предприятий и т. д. А это еще миллиарды рублей, вытащенные из местных бюджетов, то есть из наших с вами карманов.

После этого становятся совершенно закономерными нынешний бюджетный коллапс во многих (если не во всех) субъектах Федерации и старания местных властей компенсировать бюджетные потери за счет резкого увеличения тарифов. Тем самым расходы на ремонты все-таки стараются целиком перекладывать на население. Отсюда и нынешний рост социальной напряженности по всей стране.

Надо отметить, что проводимые ремонты не способствуют улучшению состояния жилищного фонда. Делаются они выборочно и, чаще всего, очень некачественно. Ведь у тех, кто их делает, нет задачи привести жилище в нормальное состояние. Их задача – половчее «распилить» бюджетные деньги. Поэтому данные ремонты не столько улучшают состоянии жилищ, сколько создают почву для новых жилищно-коммунальных катаклизмов в самом недалеком будущем.

Зато деятельность фонда колоссально обогащает всяких чиновников и дельцов, орудующих в сфере ЖКХ. Для этого, видимо, он и был создан. По закону Фонд должен существовать лишь до 1 января 2012 года. Но этот срок уже продлен на 1 год, и нельзя исключать его дальнейшего продления. Не удивительно будет также, если фонд получит дополнительные громадные средства из госбюджета.

Однако у этого фонда есть еще одна – гораздо более важная – задача.

О земле

Оказывается, федеральный закон «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» почему-то очень серьезно озабочен земельными участками придомовых территорий, хотя данный вопрос не имеет отношения к ремонту жилья и расселению аварийных домов. Вот что в нем написано (ст. 14 ч. 1 п. 4): «Фонд предоставляет финансовую поддержку за счет своих средств при условии: …4) наличия утвержденных органами государственной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, осуществляющими распоряжение земельными участками, собственность на которые не разграничена, графиков проведения до 1 января 2011 года в соответствии со статьей 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» работ по формированию и проведению государственного кадастрового учета за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации и (или) местных бюджетов земельных участков, на которых расположены включенные в региональные адресные программы по проведению капитального ремонта многоквартирные дома, в границах территории муниципального образования (внутригородских территорий городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга), претендующего на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда, – в случае подачи заявки на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда со дня вступления в силу настоящего Федерального закона».

Оказывается, чтобы произвести капитальный ремонт, местные власти должны кроме всего прочего еще сделать за свой счет и в срочном порядке графики проведения уже до 1 января 2011 года работ по формированию и проведению государственного кадастрового учета земельных участков, где расположены те дома, которые попали под ремонты. При этом делается ссылка на ст. 16 федерального закона № 189-ФЗ от 29 декабря 2004 года «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации». Процитируем первые три части этой статьи, прямо относящиеся к нашей теме:

«1. В существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

2. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

3. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом».

Итак, согласно первой части ст. 16 земельный участок, на котором расположен дом, является общей долевой собственностью собственников помещений в доме. Согласно второй части земельный участок, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса (то есть до 1 марта 2005 года), переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в доме.

Согласно третьей части собственники помещений в доме могут провести общее собрание и избрать уполномоченного, который вправе обратиться с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен дом; однако все это делается в случае, если земельный участок, на котором расположен дом, не был сформирован до вступления в силу Жилищного кодекса, то есть до 1 марта 2005 года.

А теперь сопоставим это с п. 12 и п. 13 тех бумажек, которые настойчиво предлагают подписать собственникам. Как видим, под предлогом проведения ремонта людей в действительности толкают на проведение собраний, о которых говорится в ч. 3 ст. 16 закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации». Однако на деле этот закон грубо нарушается. В нем ясно сказано, что такие собрания проводятся в случае, если земельный участок, на котором расположен дом, не был сформирован до вступления в силу Жилищного кодекса (то есть до 1 марта 2005 года), и то лишь по усмотрению самих собственников. Но эти бумажки предлагают подписывать в тех домах, которые давно – еще в период строительства – прошли надлежащее межевание и земельный участок у них давно сформирован, причем в бумажках отсутствуют какие-либо ссылки на вышеуказанную статью 16 Закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».

Нужно знать, что в нашем городе (как и во всей стране) проведено межевание и сформирован земельный участок по действующим нормативам у всех жилых домов еще в период их постройки. Иное означало бы, что все дома по всей стране являются незаконными постройками, подлежащими сносу (ст. 222 Гражданского кодекса). Исключение составляют перестроечные новоделы, которые особенно широко стали строить с конца 1990-х гг. У этих домов не было, не могло быть и не может быть когда-либо в будущем надлежащего межевания, и земельный участок у них не сформирован. Соответственно, они не проходили, не могли пройти и не смогут когда-либо пройти надлежащий государственный кадастровый учет. А если собственники в домах, где было проведено межевание и формирование земельного участка, проводят их еще раз (то есть повторно), то этим они совершают противозаконное деяние.

Вот что гласит Градостроительный кодекс (ст. 43 ч. 4): «Размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий». А вот что сказано в Постановлении Правительства РФ № 1223 от 26.09.1997 года «Об утверждении Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах»:

«2. Границы действующих землеотводов, а также земельных участков, находящихся в собственности, бессрочном (постоянном) пользовании или арендуемых домовладельцами или их организациями (жилищные, жилищно-строительные кооперативы, товарищества и т. п.) до принятия настоящего Положения, не подлежат пересмотру, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством».

Пересмотр границ действующих землеотводов под видом проведения ремонта в доме не предусмотрен действующим законодательством. Это значит, что собственникам помещений предлагают прямо нарушить вышеуказанное постановление Правительства РФ. Между прочим, сам факт проведения повторного межевания уже превращает весь дом в незаконную постройку, подлежащую сносу. Кроме того федеральный закон № 221-ФЗ от 24 июля 2007 года «О государственном кадастре недвижимости» гласит (ст. 45 ч. 10):

«Никто не вправе требовать от собственника ранее учтенного здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства либо иного лица осуществления плановой, внеплановой или иной технической инвентаризации (переучета, повторного описания, формирования и тому подобного) данного объекта недвижимости в связи с выдачей указанного в части 9 настоящей статьи кадастрового паспорта данного объекта недвижимости или государственной регистрации прав на данный объект недвижимости и сделок с ним».

И вот поскольку повторное межевание не допускается, и никто не вправе требовать от собственника повторной инвентаризации уже учтенного объекта недвижимости, то организаторы 5%-ных ремонтов стараются обставить все это как добровольное согласие самих собственников. А чтобы собственники даже и не заметили, что подписывают такое согласие, их внимание отвлекают на проведение в доме ремонта.

Людям еще предлагают принять решение об оформлении права общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен дом. Но нужно ли вообще заниматься этим оформлением? Вот что написано в Жилищном кодексе:

1. Ст. 36 ч. 1: «Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее – общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности».

2. Ст. 36 ч. 3: «Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции».

3. Ст. 37 ч. 4: «4. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе: 1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме; 2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение».

Кроме того, федеральный закон № 122-ФЗ от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» гласит (ст. 23 ч. 2): «Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество».

Итак, что же мы видим? По закону собственникам помещений в доме на праве общей долевой собственности принадлежит, кроме всего прочего, земельный участок, на котором расположен дом, причем границы и размер этого участка устанавливаются не произвольно, а «в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности». При этом государственная регистрация права собственности на квартиру (комнату) является одновременно государственной регистрацией права на общее имущество в доме, включая земельный участок. Но собственникам настойчиво предлагают подписаться на еще одно оформление права собственности якобы для них бесплатное, хотя на самом деле оно будет оплачено из бюджета, то есть из средств налогоплательщиков.

Кроме того, в Жилищном кодексе прямо сказано, что «уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников путем его реконструкции», а также сказано, что собственник помещения не вправе «отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение». Однако собственникам помещений предлагают под видом ремонта подписаться на ограничение земельного участка, на котором находится дом, и решить этот вопрос большинством голосов.

Как видим, собственников прямо толкают на нарушение сразу нескольких законов и подзаконных правовых актов. Надо подчеркнуть, что правонарушителями становятся именно собственники помещений, а не только те, кто предлагает им подписать бумажки на ремонт.

Когда-то в эпоху колонизации Америки колонизаторы приобретали землю у ее аборигенов-индейцев. Они давали им несколько одеял, старых ружей, бус, бочек «огненной воды» и т. п., а за этот хлам забирали у них главное богатство – землю. Что после этого стало с индейцами, хорошо известно. Сегодня в нашем городе (да и по всей стране) происходит по сути то же самое. За водопроводные трубы, лифты и т. п. людям настойчиво предлагают отказаться от придомовой территории, на которой, между прочим, стоит сам дом со всеми трубами, лифтами, квартирами и т. д. Дальнейшую судьбу таких домов (и их обитателей), где примут подобные предложения, предугадать нетрудно.