Наши

Тематика

Правовой ЛИКБЕЗ [4]
ЖКХ [16]
Банковские кредиты [23]
Собственность [8]
Точечная (уплотнительная) застройка [4]
Местное Самоуправление [8]
Обучение и семинары [3]

Форма входа

Поиск

Статистика


Онлайн всего: 1
Гостей: 1
Пользователей: 0
Среда, 20.03.2019, 02:52
Приветствую Вас Гость
Главная | Регистрация | Вход | RSS


Материалы сайта

Главная » Статьи » Точечная (уплотнительная) застройка

Права жителей на придомовой участок: обязательно ли создавать ТСЖ?

Продолжаем публиковать материалы Всероссийской конференции (конгресса) по жилищному самоуправлению, прошедшей в Астрахани 29-30 сентября этого года. Актуальная тема - оформление земли в собственность жителей, плюсы и минусы. Автор- Координатор ТСЖ Приморского р-на Санкт-Петербурга. В приложении - памятка для собственников квартир по процедуре оформления.

Статья 36 Жилищного кодекса говорит о том, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит кроме всего прочего имущества прилегающий земельный участок с элементами озеленения и благоустройства.

В соответствии со ст.16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса» если земельный участок сформирован  и поставлен на государственный кадастровый учет до введения Жилищного кодекса, то он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, земельный участок должен иметь установленные границы и поставлен на кадастровый учет.

Согласно ст. 23 ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»  государственная регистрация права собственности на квартиру (комнату)  является одновременно государственной регистрацией права на общее имущество в многоквартирном доме, куда входит земельный участок.

Право на общее имущество дома, куда входит земельный участок, возникает в силу закона, а не после государственной регистрации, как на квартиру. Это подтверждается письмом Министерства Финансов РФ от  17 мая 2006 г. N 03-06-02-02/65.

Следует сказать, что если в доме имеются нежилые помещения (встроенные), которые находятся в собственности каких-либо фирм, то собственник этого нежилого помещения также имеет право на общее имущество и на земельный участок.

Собственником неприватизированных квартир является город, а в его лице КУГИ, которому также принадлежит часть общего имущества дома, включая земельный участок.

При этом, согласно Жилищному кодексу, никакое общее имущество, и земельный участок в том числе, не может быть отчуждено (продано, подарено и т.д.) отдельно  от квартиры (комнаты).

Наша местная власть говорит о том, что в городе вся земля (за редким исключением) государственная (городская).

Те, кто прошел суды по уплотнительной застройке, наверно, знают, что представители Комитета по градостроительству и архитектуре (КГА), Правительства Санкт-Петербурга утверждают, что под наши дома не было землеотводов. На юридическом языке это означает, что наши дома являются  самовольной постройкой (ст. 222 Гражданского кодекса РФ), и, по закону, подлежат сносу. Представители власти, как всегда, лукавят. По их логике у нас почти весь город является самовольной постройкой.

Ни один дом в Ленинграде не строился без землеотводов под строительство.

С 1959 года по 1989 год в Ленинграде действовали «Правила застройки Ленинграда и его пригородов», утвержденные решением Ленгорисполкома от 20 ноября 1959г. № 49-2-п. Эти «Правила застройки» действовали до 1989года и были отменены в связи с принятием новых «Правил».

Согласно «Правилам застройки» 1959г. решением Ленгорисполкома выделялся земельный участок для строительства и дальнейшей эксплуатации на правах бессрочного пользования.

Архитектурно-планировочное управление (ныне КГА) на основании решения исполкома Ленгорсовета об отводе застройщику земельного участка составлял акт о предоставлении этого участка в бессрочное пользование. Без этого акта застройщик не имел право на использование участка.

Трест ГРИИ архитектурно-планировочного управления (АПУ) составлял строительный паспорт, который включал в себя межевой план участка, в котором были указаны границы этого участка.

«Правилами» было запрещено приступать к использованию земельного участка до установления его границ.

Аналогичные положения были закреплены в Земельном кодексе РСФСР 1970года.

К акту о предоставлении земельного участка в бессрочное пользование прикладывался межевой план участка.

Без акта бессрочного пользования земельным участком не выдавалось разрешение на строительство, а также не могло быть принято в эксплуатацию построенное здание.

Таким образом, под строительство выделялся земельный участок в установленных границах на праве бессрочного пользования.

После приемки здания в эксплуатацию застройщик передавал необходимую документацию на дом в управляющую организацию (ЖЭК, ЖСК и т.д.), в том числе акт об отводе земельного участка и

генплан. Поэтому эти документы должны быть у председателя ЖСК (если дом кооперативный) или в ГУЖА (если дом был муниципальный). Кроме того, в ПИБе имеется генплан и Описание земельного участка, т.к. ПИБ ведет технический учет жилищного фонда.

Согласно Инструкции о порядке проведения регистрации жилищного фонда 1985г. (п.1.3.) под домом как объектом правовой регистрации подразумевается одно или несколько строений с принадлежащими им служебными строениями и сооружениями (или без них), которые расположены на одном земельном участке, под самостоятельным порядковым номером по улице, переулку, площади.

Право пользования земельными участками, на которых расположены дома с обслуживающими их строениями и сооружениями, регистрировались отдельно в установленном в союзных республиках порядке (п.1.9. Инструкции).


С 1977года был введен государственный земельный кадастр ( постановление Совета Министров РСФСР от 10 августа 1977г. № 417, которое было отменено только в 1992году.).

Постановление СМ РСФСР № 417 было издано во исполнение постановления Совета Министров СССР от 10.06.77г. № 501 «О порядке ведения государственного земельного кадастра», которым было установлено ведение государственной земельнокадастровой книги района (города). В этой земельнокадастровой книге указывался правообладатель земельного участка, площадь земельного участка, основание пользования земельным участком, а также и другие сведения.

Таким образом, все земельные участки имели установленные границы и проходили кадастровый учет.

Постановлением Правительства РФ от 25 августа 1992г. № 622 было отменено постановление Совета Министров РСФСР № 417, было предписано органам исполнительной власти в том числе городов Москвы и Санкт-Петербурга в 1992-1995г.г. обеспечить проведение работ по инвентаризации земель, а также было утверждено новое «Положение о порядке ведения государственного земельного кадастра», в соответствии с которым сведения о правовом положении земель  отражались в государственной кадастровой книге земель. Ведение государственного земельного кадастра возложили на комитеты по земельной реформе и земельным ресурсам.

Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга (КЗРиЗ) был издан приказ № 46 от 10.08.93г., которым была утверждена Временная инструкция о порядке учета земель, регистрации землевладений и землепользований по фактическому использованию в Санкт-Петербурге, согласно которому учету подлежали все без исключения земельные участки, расположенные в пределах территории городских земель, изготавливался чертеж границ земельного участка, материалы топографо-геодезических работ передавались в управление земельного кадастра для присвоения земельному участку кадастрового номера.

Таким образом, все земельные участки прошли кадастровый учет в единой кадастровой книге земель.

Одним из документов, свидетельствующим об отводе земельного участка, служит технический паспорт на земельный участок, оформленный ПИБ, который выдается  вместе с выпиской из технического паспорта на дом.

Для справки:

Поземельная книга была введена с 1995г. и велась КЗРиЗ. В 1998году выписки из поземельной книги были переданы в ГУ ГБР (учреждение по регистрации прав на квартиры, комнаты).

Таким образом, поскольку земельные участки, на которых стоят наши дома, имеют установленные границы, прошли кадастровый учет уже давно, то в силу ст.16 ФЗ «О введение в действие Жилищного кодекса», ст.36 Жилищного кодекса РФ земельные участки принадлежат на праве собственности собственникам помещений дома.

Земельный участок с элементами благоустройства и озеленения был включен в состав единого комплекса общего имущества (кондоминиум) еще ФЗ «О товариществах собственников жилья», принятым 15.06.1996г.

Этим Законом было определено, что общее имущество, включая земельный участок, не подлежит отчуждению отдельно от права собственности на помещения дома.

Создавать в обязательном порядке ТСЖ было не обязательно, право собственности на общее имущество возникало независимо от членства в ТСЖ. По этому поводу Конституционный суд вынес Постановление от 3 апреля 1998г. № 10-П, в котором указано, что «товарищество как один из возможных способов управления кондоминиумом и членство в нем являются производными (вторичными) по отношению к праву собственности домовладельцев. По смыслу статьи 35 (часть 2) Конституции Российской Федерации, возникновение права собственности не может быть поставлено в зависимость от членства в товариществе».

ФЗ «О ТСЖ» было определено, что собственники помещений в доме имеют право на земельный участок в нормативных размерах.

Статья 10 ФЗ «О товариществах собственников жилья» устанавливала, что границы земельного участка в кондоминиуме определялись действующим землеотводом. В соответствии с пунктом 2 «Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах» границы действующих землеотводов не подлежали пересмотру.

Нормативный размер земельного участка определяется в соответствии с СП 30-101-98 «Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах», утвержденных приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 26.08.98г. № 59.

ФЗ «О товариществах собственников жилья» было предусмотрено, что органы власти могут распоряжаться только сверхнормативной землей. Поэтому уплотнительная застройка на придомовых территориях в границах действующих землеотводах на нормативной земле незаконна.

С указанными документами корреспондируется ранее действовавший Градостроительный кодекс РФ 1998г. (ст.59) и действующий с января 2005г.  Градостроительным кодексом РФ (ст.43), в которых определено, что в существующей застройке размеры земельных участков устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов, действовавших на период застройки указанных территорий


Поскольку расселять будут в высотные дома, то доля каждого собственника на земельный участок будет меньше, чем в «хрущевке»; за счет разницы в стоимости долей на земельный участок следует требовать  жилье большей площади без доплаты.


09.10.2007

Елена Белякова

Известия Советов
http://ikd.ru/node/4012




Категория: Точечная (уплотнительная) застройка | Добавил: Hёlg (16.03.2011)
Просмотров: 1804 | Рейтинг: 5.0/2
Всего комментариев: 0
Добавлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи.
[ Регистрация | Вход ]